1주차 - 부동산 투자의 개요
투자 vs 투기
| 구분 | 투자 | 투기 |
|---|---|---|
| 기간 | 장기 보유 + 합리적 분석 | 단기 매매 + 가격 상승만 노림 |
| 현금흐름 | 임대수익 등 안정적 소득 | 시세차익만 의존 |
| 위험관리 | 분산·헤징·연구 | 위험 무시 또는 수용 |
부동산 투자의 4대 목적
- 소득(Income) - 임대료를 통한 정기 현금흐름
- 자본이득(Capital Gain) - 매매가 상승에 따른 시세차익
- 절세(Tax Shelter) - 감가상각, 양도소득세 혜택
- 인플레이션 헤지 - 화폐가치 하락에 대한 방어
부동산의 자연·인문적 특성
자연적: 비이동성·개별성·영속성·부증성 / 인문적: 용도의 다양성·합병분할의 가능성·사회적·법률적 변화에 영향
2주차 - 화폐의 시간가치, NPV·IRR
투자안 평가 4가지 방법
| 방법 | 판단 기준 | 특징 |
|---|---|---|
| NPV | NPV > 0이면 채택, 큰 것 우선 | 가산법칙 적용 ⭕, 답 1개 |
| IRR | IRR > 자본비용이면 채택 | 가산법칙 ❌, 답 여러 개 가능 |
| PI(수익성지수) | PI > 1이면 채택 | PV(수익) ÷ PV(투자) |
| 회수기간법 | 짧은 안 우선 | 시간가치 무시 |
투자안 1: 오늘 500 → 1년 뒤 1,500. NPV = 1,500/1.5 − 500 = +500
투자안 2: 오늘 800 → 1년 뒤 3,000. NPV = 3,000/1.5 − 800 = +1,200
→ 투자안 2 선택
3주차 - 부동산 시장 분석
수요·공급 요인
| 구분 | 주요 요인 |
|---|---|
| 수요 | 인구·가구 수, 소득, 금리, 정책 (LTV·DTI·DSR) |
| 공급 | 인허가, 착공, 분양, 건설 기간 (긴 시차) |
거시경제와 부동산
- 금리 ↑ → 대출 부담 ↑ → 부동산 수요 ↓ → 가격 ↓
- GDP 성장 → 가계소득 ↑ → 주택구매력 ↑ → 가격 ↑
- 통화량 ↑ → 인플레이션 → 부동산 헤지 수요 ↑
주요 데이터 출처
한국부동산원(reb.or.kr), KB부동산, 국토교통부 실거래가(rt.molit.go.kr), 통계청
4주차 - 입지 분석과 가치
고전 입지 이론
- 튀넨: 농업 입지 - 도심에서 멀어질수록 작물 선택 변화
- 알론소: 도시 토지의 입찰 지대 곡선
- 크리스탈러: 중심지 이론 - 도시 계층 구조
용도별 입지 요인
| 용도 | 핵심 입지 요인 |
|---|---|
| 주거용 | 교통(지하철), 학군, 편의시설, 환경(공원) |
| 상업용 | 유동인구, 가시성, 접근성, 주차 |
| 물류용 | 고속도로 IC 거리, 전력 공급, 차량 회전 반경 |
개발 호재와 가격
GTX 노선 발표 → 역세권 가격 30~50% 상승 (착공 전), 공급 시작 시 일부 조정
5주차 - 거래사례비교법
유사한 매물의 실거래가를 기반으로 비교 가격을 산출. 아파트·일반주택에 가장 잘 맞는 방식.
4단계 보정
| 보정 | 내용 |
|---|---|
| 사정보정 | 특수 거래 사정(친족 거래·급매·경매)을 일반 거래로 보정 |
| 시점수정 | 거래 시점부터 평가 시점까지 가격 변동 반영 |
| 지역요인비교 | 다른 동네일 때 지역 격차 반영 |
| 개별요인비교 | 층·향·뷰·평형·내부 상태 격차 반영 |
시장가치 vs 투자가치: 시장가치는 일반 매수자의 평균 평가, 투자가치는 특정 투자자의 NPV. 투자자에게 투자가치 > 시장가치면 매입 결정.
6주차 - 수익환원법과 Cap Rate
NOI 계산
잠재총소득 − 공실·대손 + 기타소득 = 유효총소득(EGI). EGI − 영업경비 = NOI. 이자·감가상각·CAPEX는 제외.
Cap Rate 결정 요인
- 무위험 금리 ↑ → Cap Rate ↑
- 리스크 프리미엄 ↑ → Cap Rate ↑
- 임대료 성장 기대 ↑ → Cap Rate ↓
- 유동성·자산 등급 → 프라임은 Cap Rate ↓
서울 프라임 오피스 명목 Cap Rate 4% 중후반, 실질 4% 초반. 2025년 거래 21.1조 원으로 역대 최대. 양극화·클러스터링 심화.
7주차 - 원가법과 DCF
감가상각 3유형
- 물리적: 노후·마모. 보수로 일부 회복
- 기능적: 설계·기술 진부화. 리모델링으로 일부 회복
- 경제적(외부적): 주변 환경 악화. 회복 불가능
DCF 5단계
- 보유기간 결정 (5~10년)
- 연도별 NOI 추정 (임대료 성장률, 공실 변화)
- 매각가치 = 종료년도 NOI ÷ 출구 Cap Rate (진입 +25~50bp)
- 할인율 결정 (Cap Rate + 성장률, 6~8% 한국 프라임)
- 현재가치 합산
민감도 분석으로 할인율·출구 Cap Rate·임대료 성장률 변화에 따른 가치 범위 점검 필수.
3방식 적용 자산
| 방식 | 적합 자산 |
|---|---|
| 거래사례비교법 | 아파트, 일반 주택 |
| 수익환원법 | 오피스, 상가, 호텔, 물류센터 |
| 원가법 | 신축, 특수 부동산(병원·학교·교회), 본사 사옥 |
핵심 공식 모음
| 공식 | 의미 |
|---|---|
| PV = FV ÷ (1+r)n | 현재가치 |
| FV = PV × (1+r)n | 미래가치 |
| NPV = Σ CFt/(1+r)t − 투자액 | 순현재가치 |
| NPV = 0이 되는 r = IRR | 내부수익률 |
| PI = PV(수익) ÷ PV(투자) | 수익성지수 |
| NOI = EGI − 영업경비 | 순영업소득 |
| Cap Rate = NOI ÷ V | 자본환원율 |
| V = NOI ÷ R | 직접환원법 |
| V = NOI ÷ (R − g) | 고든 성장 모형 |
| GIM = V ÷ 잠재총소득 | 총소득승수 |
| NIM = 1/Cap Rate | 순소득승수 |
| 가치 = 재조달원가 − 감가 + 토지가치 | 원가법 |
시험 직전 체크리스트
투자 vs 투기 / 4대 목적(소득·자본이득·절세·헤지) / 부동산 자연·인문적 특성
NPV·IRR·PI 셋 다 직접 계산할 수 있는가 / NOI 산정 단계(PGI → EGI → NOI) / 직접환원법 V = NOI/R / 원가법 = 재조달 − 감가 + 토지
거래사례비교법 → 아파트 / 수익환원법 → 오피스·상가 / 원가법 → 신축·특수 부동산
물리적·기능적·경제적. 경제적(외부적) 감가는 회복 불가능.
보유기간 + 매각가치 두 축. 출구 Cap Rate는 진입 + 25~50bp. 민감도 분석으로 범위 보고.
NPV는 가산법칙 ⭕ / IRR은 ❌. 독립적 투자안에선 결과 같지만 상호배타적이면 다를 수 있음.
NOI에는 이자·감가상각·CAPEX 제외. 자본구조와 무관한 부동산 자체의 수익력만.
Cap Rate 0.5%p 변화 = 자산가치 약 11% 변동.
층화(확률) vs 할당(비확률) 같은 표본추출 함정도 시장조사 단원에서 출제 가능.
1~7주차는 결국 "부동산 가치를 어떻게 평가하는가"의 4가지 도구(NPV/IRR + 3방식 + DCF)에 대한 학습이다. 시험은 공식 암기보다 "어느 자산에 어느 방법을 쓰는가"의 매칭과 "가정 변화 시 어떻게 결과가 변하는가"의 민감도가 핵심이다.
